山西晋中市灵石县老旧小区改造——给百姓实实在在的获得感（新春走基层·一线调研）

图①：奥成公寓改造过程中，施工人员在加装电梯。

彭灵慧摄（影像中国）

图②：安徽马鞍山花山区矿山新村，工作人员在楼房外粉刷墙面。

张明伟摄（影像中国）

图③：浙江湖州德清县阜溪街道，改造后的老旧小区内，孩子们在玩耍。

谢尚国摄（影像中国）

数据来源：住建部

习近平总书记指出，老旧小区改造是提升老百姓获得感的重要工作，也是实施城市更新行动的重要内容。

近年来，我国扎实推进老旧小区改造，着力解决好人民群众急难愁盼问题。从绿化提升、管网改造等硬件完善，到市场化托管、组建志愿者队伍等服务提升，全方位促进老旧小区焕发勃勃生机。春节临近，本报记者探访山西省晋中市灵石县奥成公寓，看看老旧小区改造后的新面貌，记录改造中的那些事，倾听居民的新年心声……

——编 者

腊月里，山西省晋中市灵石县街头人头攒动。新春将至，红色成为集市的主色调：卖年馍的摊前垒起一座红色包装盒的小山，拿着冰糖葫芦的小朋友们学着大人模样，在对联、贴花摊前探着脑袋左顾右盼……

走进奥成公寓，家家户户擦拭明净的玻璃上，中间的“囍”字贴花亮眼醒目。如今，这个老旧小区“面子”和“里子”都发生了变化，住户们也因为老旧小区改造，像是集体住上了“新房”，笑意写在脸上。

现在什么样——

从墙皮脱落、污水横流到立面翻新、管网改造，分三期稳步推进基础改造、配套完善、服务提升

中午时分，46岁的小区居民李香娥正和丈夫忙着挂灯笼，喜庆的灯笼遮住她的脸，声音好像从灯笼里发出来：“过年要给咱‘新家’好好打扮打扮！”

记者在采访中发现，灵石县的老旧小区在山西较有代表性：有的一栋楼就是一个小区，有的小区与其他小区“脸贴脸”……李香娥所住的奥成公寓建成于2001年，5个单元、6层楼高，依山而建。从门口进入，不时有居民驾车进出，停车位与行车道有序分离。尽管地形逼仄，仍给人以“小而精”的感觉。“现在安装了门禁系统，住户登记后就能扫牌进来，比以前有序多了。”李香娥说。

眼前的画面，很难让人联想到这里3年前的样子，“原来电线搭得跟‘蜘蛛网’一样，走路都得四处小心。”小区居民张慧芳一碰到记者，便打开了话匣子：“要么是一不小心就碰上‘耷拉’下来的电线，要么‘啪’一块墙皮就掉到脚边了，以前都不好意思叫亲戚朋友来串门。”

“不改不行了！”李香娥接过话茬，早在10多年前，奥成公寓的住户们集合在楼前，要去县里反映污水问题。彼时，小区被诟病多年的排水管道问题难以调和：由于地形限制，小区整体东高西低，小区临街的10多个饭店产生的污水夏天在院里横流，冬天则因为低温把污水管道都“渍”住了……

烦心事不止这一件。李香娥家住6楼，有一次半夜被5楼的邻居敲开门：“你家漏水，把我家淹了！”原来是防水出了问题，3楼住户安装在顶层的太阳能热水器漏水，水就渗了下来……

“这样的老旧小区，灵石有130多个。”灵石县住房和城乡建设管理局副局长施旸告诉记者：“二三十年前，城区建设规划尚不完善，时间一长，问题频发。”

变化发生在2020年左右，随着国办印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，当地把“存量房屋”提升作为关注重点。“我们按照基础设施类、完善配套类、服务提升类，分三期对全市老旧小区进行改造。”晋中市住建局局长贺建国说。

如今的奥成公寓，一眼看去都是新的：一楼的棕色外墙，与其他五层的黄色形成“拼接色”，倒映在深色透明玻璃电梯上；硬化一新的小区路面上，几棵松树在冬日傲立；每隔10米远，新加装的路灯总在黑夜来临前亮起来……

“面子”新了，“里子”如何了呢？漫步小区，目光所及之处，看不到任何明线；走到拐角处，强弱电箱安在树后。李香娥指了指地下：“线路都走了下边。”同行的灵石县住房和城乡建设局老旧小区项目负责人冯俊琴比划起来：“强弱电入地是‘标配’，除此之外，水电气热信等管线也都在施工时改走地下。”

改造是个系统工程。“放在以前，供热、供气、供水等，无论哪处单独更换，都得把地面重‘扒’一遍。”小区居民张得胜说：“以前道路一年被挑开一两次，人都不好走，别说是车了。这回好了，一次‘大手术’，解决所有小问题。”

改造怎么办——

针对点多面广、工作量大等挑战，座谈走访提供“菜单化”选项；对加装电梯等意见不统一事项，组织居民协商解决

走进灵石县住建局，一个大开间映入眼帘。灵石县住建局局长李志文正在一旁的小会议室里开会：只见他搬来一本厚厚的2022年老旧小区改造工作图册，58个小区前期座谈走访情况一一记录在其中；往后翻，则是初期施工设计方案和改造效果图。

改造点多面广，工作量大，如何最大程度凝聚共识？“在整体改造前，我们会为小区量身定制‘菜单化’选项，比如，外立面颜色、植被选择等等。”李志文介绍，我们还会在摸排调查表上设置建议栏，小区住户可以写上自己的核心诉求。如果意见较难统一，就会在局里开协商会议。

3年前的夏天，也是在这间会议室里，奥成公寓的10多名住户代表一脸严肃……这是他们第二次来到这里——此前一次，他们已经对改造方案提出了建议，从墙面颜色到阳台外立面保温材料的选择都进行了表决。这回，他们要围绕两个关键问题进行讨论：一个是要求对排水管道进行“额外”施工；一个是加装电梯。

其实，奥成公寓的住户苦“排水”久矣。10多年前的那次集体反映问题，被小区的退休老干部方惠良拦下，也正是从那会儿开始，方惠良退休后的生活有了新目标：为小区居民解决好排水管道的问题。此次改造前，按照正常施工计划，应是更换一条排污管道，但奥成公寓的住户有更多想法。方惠良在协商会上代表居民郑重提出：“为了防止再出现问题，我们一致希望在旁边预埋一根排污管道。至于多出来的这根管道的费用，我们住户愿意平摊。”施工队代表当场表示同意：“只要住户们和施工条件允许，加根管子并不是难事。”

另外一个问题则相对复杂些。围绕加装电梯这件事，住户们的意见并不统一，“我们自己上下楼又不费劲，凭啥得出2万块？”在会议室里，3楼的住户代表嚷了起来……

家住6楼的住户赵万芳有不同的想法：由于老伴常年卧病在床，每次出门检查，子女要是不在身边，赵万芳得雇人把老伴从6楼往下背……困扰许久的赵万芳几年前就找过方惠良：“我看到有的老小区也能装电梯，咱小区能不能凑钱把这事儿办了？”

在协商会前，入户发放调查表时，方惠良已经发现分歧。此前，住建局为他们提供了一个可行方案：6层的住户每家拿3.5万元，往下递减5000块。开会前，他已上门与持有反对意见的住户谈过话，但效果并不理想，尤其是3楼的一对“小年轻”始终坚持自己的想法。

当时在场的晋中市住建局城乡建设科副科长赵海宾率先打破僵局：“晋中市出台了《晋中市既有住宅加装电梯工作实施方案》，省市县三级财政每部电梯可以补贴30万元，可以说是‘花小钱得大实惠’……”

小两口犹豫之余，嘴里喃喃念叨：“我们手头也不富裕，拿出这笔钱确实有难度……”热心肠的方惠良想促成这个事情，便脱口而出：“这是件好事，我可以先帮忙把钱垫上。”

筹齐了资金，方惠良和李香娥等居民跑了南京、济南等几个城市，考察电梯生产公司。“在人家看来，这只是个小单子，但是对我们来说，这可是家家户户一起出的钱，得对这笔钱负责。”方惠良说，“我们直接跑到厂家，既能眼见为实，还能省去中间商的差价。”起初，他们计划安装承重600公斤的“小电梯”，后来出于安全考虑，决定更换成承重800公斤的电梯。

有一段时间，方惠良每次下了电梯，都要回头绕着电梯左看右看。他努努嘴：“以前有套6楼的房子，20万元挂了几年都没卖出去；装了电梯后，30多万元很快就被买走了。”

后续如何管——

从缺乏维护、维修靠居民解决到引入物业公司市场化运行托管、推进社区养老，长效化管理更完善，社区运行井井有条

腊月的灵石街头熙熙攘攘，方惠良在摊前踱步，抬头看到了老朋友段文魁。段文魁今年71岁，不久前被选为温馨家园的业委会负责人。两个人聊天的话题之一就是小区管理。“你们小区业委会成立得早，你跟我‘传传经’。”段文魁说。2009年，为了改变奥成公寓“无物业管理”的状态，在方惠良的提议下，经全体住户同意，由方惠良、李香娥等居民组成的业委会成立，服务全体居民。

方惠良笑了笑：“我们现在除了有业委会，还对接了专业的物业公司。走，找个羊汤馆，点个‘合碗子’，咱边吃边说！”不久前，方惠良来住建局开了个座谈会。住建局正与物业公司对接，讨论整体托管老旧小区物业的事宜。方惠良对从太原过来的物业公司说：“我们小区现在环境改善了，你们接手绝对省心，能不能先从我们小区开始……”

物业进驻老旧小区是大势所趋。2022年底，伴随着三期老旧小区“面子”“里子”都有了大提升，稳定运行成了老旧小区必须要面对的新问题。

奥成公寓并非没有尝试过。“2015年左右，小区引入了物业公司，可当时小区基础条件差、物业公司也不专业，平时水暖电路维修，还得靠我们自己。时间一长，有些居民闹意见，第二年物业公司就撤出去了。”提起以前的经历，方惠良“心有余悸”……

这回不一样。“来的公司是太原的大公司，人家是想整体托管县城的老旧小区，而且在盈利模式上，不是单纯向住户收费，而是通过场地置换、合作开发等形式，把物业的盘子做大、运营方式更加多元。”方惠良当场表态：“我们旁边的那块空地，拿来做菜市场，保准行！”

清除无物业管理、无主管部门、无人防物防的“三无”小区，是山西省近年来的一项重点工作。山西省委组织部组织一处处长李星红介绍，2022年，山西省开展了“抓党建促基层治理能力提升”专项行动，11个市物业企业、物管会（业委会）党组织数达到16981个，消除“三无”小区4390个。

更多的提升也在悄然发生……奥成公寓成立了志愿者队伍，定期对社区内70岁以上的独居老人上门服务；距离奥成公寓不远的饭店，最近更换了一块“社区食堂”的牌子，走进其中，多是附近的老年人在用餐，“一顿饭只需要6块钱，菜品质量也没的说，而且下楼就能吃，比在家里自己‘捣鼓’方便多了！”正在用餐的72岁老人王国梁连竖大拇指。

晋中市民政局局长刘进文介绍，改造老旧小区，为推进社区养老提供了便利。晋中市出台了《晋中市居家和社区养老服务改革试点实施方案》，“通过社会化服务，我们在有条件的社区打造养老场所，如社区食堂、日间照料设施，等等，目前已建成城乡日间照料设施825家。”

如今，李香娥有了新的身份：微网格员。网格员们承担代购跑腿、隐患排查等10多类基本民生事项。截至2022年底，山西省划设普通网格7.3万个，各地通过网格上报有效事件236万多件，网格员到场处置率达99.2%。

夜幕降临，灵石的街头，树上挂满了彩灯，年味变得更浓了……过了年，方惠良就66岁了。他戴一顶棕色的鸭舌帽，围着小区转了一圈；见到李香娥两口子，他笑着说：“听说咱们小区规划建一个照料中心，专门服务独居老人。再过两年，我就不麻烦儿女了，直接住进去，管吃喝还给看病，那多自在！”